나에게 맞는 주택담보대출을 찾아보자(디딤돌, 특보금, 은행)

주택담보대출 - 주택을 담보로 대출을 받지만 대출을 받는 사람을 보는 것

2023년은 미국발 금리인상으로 세계경제가 혼란에 빠진 한 해였습니다. 저축성 예금은 몇 년 전 2%대에서 크게 올라 10%대의 증가율을 보였습니다. 특히 주택담보대출은 일반 가정에서 받는 대출거래 중 가장 큰 규모이기 때문에 예금이자를 조금 더 받는 것을 넘어서서 큰 문제가 될 것으로 보입니다

 

오늘은 현재 나와있는 주택담보대출 3가지 옵션(디딤돌, 보금자리론, 은행)을 비교하여 우리 상황에 맞는 최선의 답은 무엇인지, 지금 주택담보대출을 이용하는 것이 옳은지 알아보겠습니다

1. 디딤돌 대출

조건이 가장 까다롭지만 혜택이 가장 큽니다 소득·주거지역 등 조건이 까다롭지만 금리는 2.45%~3.55% 정도로 낮아 요건 충족 시 가장 큰 정책상품입니다. 한국주택금융공사(HF)가 무주택 서민을 위한 저금리 주택구입자금을 목적으로 하는 주택분야 중앙정부 정책지원자금으로 운용하고 있습니다

 

참고로 대출승인일 현재 담보주택이 5억원(신혼/2자녀, 6억원 이상)인 주택만 대상이며, 30세 이상 1인 가구주는 주거면적 60㎡, 주택담보대출 평가액 3억원, 대출한도 1억5000만원(생애최초, 2억원)이 있습니다

2. 특례보금자리론(신생아를 위한 특수한 경우)

대상은 디딤돌보다 넓었지만 혜택도 낮췄습니다(신생아 특례는 아주 좋습니다) 집값 급락과 금리 인상으로 혼란이 컸던 23년 초, 정부는 부동산 시장의 혼란을 줄이기 위해 1년간 한시적으로 운영했습니다. 연초에 비해 여건이 까다로워지고 금리도 인상돼 부부합산소득 1억 원 이하, 집값 6억 원 이하가 가능합니다

장점은

 

1. 대출한도 산정 시 소액임차보증금 미공제,

2. DTI60% & LTV 70%로 일반은행 상품보다 완화,

3. 중도상환수수료 없음

 

금리가 다소 아쉬운 부분이 있습니다. 우대금리를 적용해도 4.25~4.55%부터 시작해서 생각보다 저렴하지 않습니다. 그래서 디딤돌 대출처럼 2%대 금리를 적용하기가 쉽지 않은 것 같습니다(특별지급=생각보다 좋지 않음)

 

참고로 내년 1월부터 신생아를 출산한 가구를 대상으로 신생아 특별대출이 시행됩니다. 보금자리론보다 대상이 넓고 혜택이 징검다리 수준으로 개선된 것은 한정판 상품으로 볼 수 있습니다

 

특례보금자리론의 summary

대상 : 소득 1억원 미만의 무주택자

금리 : 4.25%~4.55% - 우대금리

대출한도 : 다음 중 작은 금액(5억원, DTI50%, LTV70%)으로 전세보증금이 작은 금액은 공제하지 않습니다

대상주택 : 6억원 이하

 

신생아 특별대출 요약(더 나은 주택대출 이론)

대상 : 소득 1억 3천만 이하 무주택자(1주택 교체는 별도 검토 중),

23.01.01 이후 신생아 출산 가구 금리 : 1.6~3.3% - 우대금리

대상주택 : 9억원 이하

 

3. 상업 은행 담보 대출

대상도 넓어졌지만 오히려 부담스러운 금리(생각보다 나쁘지 않음) 이 상품은 은행, 보험사 등 일반 금융기관에서 취급하는 상품입니다. 무주택자 중심의 정책상품과 가장 큰 차이점은 집이 2채 이상 있을 수 있다는 점입니다. 집이 1채인 상태에서 다른 집을 빌려 사는 것도 가능합니다

 

대출한도 평가 시 고객소득이 높을수록 좋음 소득은 충분하나 주택수에 따른 거래제한으로 정책상품을 이용하지 못하는 경우 은행대출도 함께 검토해야 함

 

주택담보대출조건금리비교(디딤돌, 특보금, 은행)

디딤돌 > 특보금 > 은행 대출 세 가지 옵션을 비교해 보시면서 어떤 대출이 저에게 적합한지 알아보겠습니다.

혜택과 대상은 반비례하고 디딤돌이 가장 좋은 조건을 가지고 있지만 대상은 좁습니다.

반면 은행대출은 정책상품에 비해 조건이 좋지 않지만 대상 범위가 넓습니다

요약하자면,

 

디딤돌

주택 구입 예정자 중 대상자는 무조건 디딤돌 대출입니다. 우대금리를 적용하시면 1~2%대에서 이용하실 수 있으니 대상 여부를 먼저 확인해주시기 바랍니다

 

특례보금자리론

현재 운영 중인 우대형 보금자리론의 경우 장점이 많지 않습니다. 그래도 우대금리를 적용하면 조건은 괜찮을 수 있고 DSR 규제가 아닌 DTI만 고려하기 때문에 소득 8억 5천만 원에서 1억 미만 가구에 대해서 알아보려고 합니다 은행 상품

은행과 영업점 간에 차이가 있기 때문에 이를 이용해야 합니다. 2주택 이상 사용할 수 있고 금리도 생각보다 나쁘지 않다는 점에서 마지막 옵션입니다

 

주택구입 시 유의사항

이자차 + 주택가격의 변화 지금 당장 내는 이자도 중요하지만 5년에서 10년 동안의 총 이자와 집값을 함께 고려해 보겠습니다

 

마지막으로 실제로 부담해야 하는 상품들 간의 이자 차이를 살펴보도록 하겠습니다.

 

이자 차이를 살펴보는 이유는 현재 고금리 상황에서 대출을 받아도 되는지, 무조건 디딤돌이나 신생아 특별대출을 신청하는 것이 좋을지 고민하는 분들이 많기 때문입니다

 

대출 금액은 4억원이고, 이자율은 일반적으로 받아들여지는 우대 이자율 수준입니다. 은행 대출의 이자는 연간 1,760만원(월 147만원)이고, 내년에 시행될 예정인 가장 저렴한 신생아 예외는 1,100만원(월 92만원)입니다. 두 상품의 차이는 월 55만원, 연간 660만원, 5년간 3,300만원입니다 정책자금 이자가 낮아 집을 살 생각이라면

 

✔'5년 후 집값이 3300만원 이상 떨어지지 않는다'

 

✔'3300만원 이상 떨어져도 상관없다'는 식으로 생각해보시기 바랍니다.

 

금리가 낮은 것은 좋지만 그것이 좋은 선택이 아닐 수도 있습니다